Gente sin casa, casas sin
gente. ¿Como se entiende? (I)
Endika Alabort Amundarain y Lluís Rodríguez Algans*.
En esta primera entrega trataremos de indagar
sobre todo lo que implica una vivienda, es decir, cuál es el valor real y
cómo se determinan los precios; qué implicaciones tiene en la economía
el sector de la construcción; cómo influye, interviniendo o no, el
Estado, etc.
La dificultad de acceder a una vivienda, ya sea de alquiler o de
compra, es quizás una de las cuestiones que más preocupan a la mayoría
de los trabajadores en el estado español hoy en día. La cuestión de la
vivienda tiene sus explicaciones principales en el mundo de la economía.
Es por este motivo que en este articulo, hecho colectivamente por
miembros de la Redacción de la Sección de Economía del periódico "cnt", y
tal como dice el título, que es un conocido lema del movimiento okupa,
trataremos de indagar sobre todo lo que implica una vivienda, es decir,
cuál es el valor real y cómo se determinan los precios; qué
implicaciones tiene en la economía el sector de la construcción; cómo
influye, interviniendo o no, el Estado; qué factores explican la burbuja
inmobiliaria; qué consecuencias tiene este crecimiento desmesurado de
las construcciones; posibles alternativas de lucha, etc. Pasaremos,
pues, a intentar desgranar estos aspectos que nos llevarán a terminar el
artículo con la segunda y última parte.
Valor y precio de la vivienda
El precio no es más que una expresión del valor. A simple vista
parece que estos dos conceptos significan lo mismo, pero no es así.
Vista la escalada de precios acaecida en los últimos años en el estado
español está demostrado que el precio tiene una parte de valor real de
la vivienda (valor de producción y su derivado beneficio empresarial) y
otra parte tan importante de especulación y expectativas. Esta
sobrevaloración de la vivienda tiene unos claros beneficiarios: los
constructores, las inmobiliarias y los banqueros: el capital, los
capitalistas en última instancia. Por el contrario, los perjudicados
somos los de siempre, los trabajadores.
¿Qué es lo que determina el valor de la vivienda?
El valor de la vivienda en el capitalismo se determina por varios
factores: algo tiene valor principalmente porque tiene trabajo
incorporado, porque es escaso en relación con la demanda y porque tiene
una utilidad social y, por lo tanto, personal, es decir, el tipo de bien
al que nos referimos, aquél que nos permite vivir resguardados y
mantener nuestra independencia, es un bien básico para la vida y
reproducción del ser humano. Asimismo el valor económico se deriva de
los derechos de propiedad y en concreto de la propiedad de la tierra o
suelo.
¿Que es lo que está determinando los precios actuales?
Los precios se determinan en primer lugar por el coste de
construcción. Este coste se deriva del precio del suelo, que en la
práctica se fija en proporción al precio final de la vivienda, el precio
que se espera cobrar de ella (y no al revés, como dicen los
constructores); de los salarios, que se han mantenido en los últimos
años estancados; del precio de las materias primas que incluso han
disminuido, y del margen de beneficio de las constructoras, que ha
crecido muchísimo y es de entre el 25-50% sobre el precio final. Si la
constructora compra terrenos baratos y aumenta su margen de beneficio a
costa de los salarios y materias primas baratas, es cuando se está
forrando.
Una vez que vas a comprar o alquilar una vivienda, el precio final
puede acabar determinado por la escasez, algo que provoca el hecho de
que no se cubra suficientemente la demanda: o porque no se construye
suficiente (que no es el caso) o porque lo que está construido no se
pone a la venta o al alquiler. Los pisos vacíos en Barcelona (con
307.859), Madrid (306.556), Valencia (208.064) y los demás pueblos y
ciudades suman un total en todo el estado de 3,1 millones de viviendas
vacías, equivalente al 14% del total de viviendas, según los datos del
Instituto Nacional de Estadística (INE).
Éstos son los elementos que influyen sobre el valor económico en el
capitalismo (que es una expresión del valor económico distinto a otros
sistemas económicos, como el colectivismo).
Otro elemento que determina el precio actual de la vivienda son las
expectativas de revalorización y la especulación. Según una encuesta a
compradores de vivienda en los últimos 6 años, realizada por el
catedrático de economía José García Montalvo (1) un 37% de los pisos se
compran para invertir (especular). Muchas personas creen que si la vivienda aumenta de precio, va a continuar creciendo y esto alimenta la burbuja.
Según este mismo estudio un 50% del incremento del precio de la
vivienda se debe a un incremento de la demanda, y el otro 50% a la
especulación y las expectativas. Lo que el estudio no muestra es la
parte de la oferta, es decir, el aumento del precio de la vivienda se
explica también por el aumento de su coste de producción, el cual
incluye el salario (remuneración del trabajo), el coste del terreno y
las materias
primas, y el beneficio (empresarial). Este último factor queda diluido
en dicho estudio, y sin embargo, a juzgar por los beneficios declarados
por las empresas constructoras e inmobiliarias y sus propietarios (véase
el cuadro adjunto "La mano invisible"), este factor tiene también una influencia importante en la elevación de los precios.
Las conclusiones, desde nuestro punto de vista, difieren de las del
estudio, pues los precios, en última instancia, no los marca la demanda
sino la oferta. Como mucho, la demanda marca el tope del precio a pagar,
pero el precio lo marca la oferta al presionar al alza y buscar todo el
mundo (constructoras, inmobiliarias, bancos) beneficios fáciles.
Los máximos responsables de sostener estos precios son los que
prestan el dinero, los bancos y cajas. Los bancos y cajas alargan el
crédito, diciendo que si no fuera por ellos, no se podría comprar. Pero
es al revés, pues gracias a que ellos dan créditos y los alargan, los
precios suben porque lo que importa para quien necesita un piso es la cuota mensual principalmente. Son, pues, los responsables
últimos de la burbuja y unos de los principales beneficiarios.
Los aspectos de la demanda que influyen en el salvaje incremento de precios.
En cuanto a los componentes de la demanda que afectan al aumento de
precios, situamos el factor demográfico en primer lugar. La demanda real
ha ido creciendo poco a poco en los últimos años. La generación del
"baby boom" (los nacidos entre las décadas de los sesenta y setenta) es
la gran impulsora de esta demanda. Ésta tiene preferencia por la
vivienda en régimen de propiedad, ya que el sistema fiscal actual
incentiva la compra de la primera vivienda frente al alquiler. A ello
hemos de sumar el abusivo precio de los alquileres que fomentan la
adquisición de la vivienda. Simplemente mencionar que en España hay una
tendencia por costumbre a adquirir la vivienda y no a alquilarla, frente a otros países europeos
(por ejemplo el Reino Unido) donde la mayoría de la población vive de
alquiler la mayor parte de su vida, sin que ello les suponga la
sensación de que están echando a perder su dinero.
Otro de los factores clave es el de la inmigración, fenómeno reciente
en el estado. Debido a su inestabilidad laboral durante los primeros
años y el riesgo de volver a su país de origen una vez acumulado cierto
capital, las entidades bancarias se muestren reacias a conceder créditos
hipotecarios, ya que, en la mayoría de los casos, no disponen de
ahorros y necesitan el cien por cien del valor de la vivienda. Por ello,
este numeroso colectivo se decanta por el alquiler, influyendo así en
el mercado inmobiliario, ya que de esta manera se fomenta la inversión
en segundas viviendas de los especuladores que se destinarán al
alquiler.
El tercer factor importante es la demanda inversionista-especulativa.
Ésta ha ido creciendo debido a la baja rentabilidad (comparada con años
anteriores a 2001, sobre todo) de la bolsa y otros sectores económicos
(como la industria) en los últimos años, constituyéndose el sector
inmobiliario en una alternativa de inversión, tanto para revender como
para alquilar.
La vivienda como segunda residencia es otro de los factores que
inciden en la creciente demanda. La expansión de este mercado viene
marcada sobre todo por los bajos tipos de interés hipotecario que se han
dado en los últimos seis años más que por el paulatino crecimiento del
PIB. Hay que destacar, además, que el sector público ha ayudado a que la
gente compre viviendas lejos de su trabajo habitual y en lugares donde
antes no se hubiese invertido, ya que en las últimas décadas el Estado y
el resto de Administraciones (Diputaciones, Comunidades Autónomas) han
invertido mucho en la mejora de la red viaria mediante la construcción
de vías rápidas, autovías y autopistas, haciendo factible que alguien
pueda comprarse su vivienda habitual o una segunda vivienda a 50 o 100
kilómetros del trabajo, y ha hecho posible invertir en lugares antes
remotos e incomunicados, que ahora tienen una mejor comunicación con los
grandes centros urbanos aunque sea a costa de la destrucción del
ecosistema, como veremos en la próxima entrega.
Los tipos de interés hipotecarios han sido parte de la clave para
entender todo este problema. Los intereses de un crédito hipotecario se
determinan sumando al Euribor (el tipo de interés controlado por el
Banco Central Europeo) un diferencial establecido por la entidad bancaria. El Banco Central Europeo tiene como
finalidad conseguir la estabilidad de los precios a nivel europeo (baja
inflación), mediante el control de la tasa de interés, determinando el
Euribor. Su evolución fue descendente a lo largo de 2002, y se mantuvo
estable hasta el último trimestre (2"3%). Desde entonces se está dando
una escalada progresiva (actualmente sobre el 4%).
Esta evolución descendente de los tipos de interés hizo que a las
entidades financieras se les hiciese más fácil conceder los préstamos
hipotecarios. De esta manera, se hizo más fácil la financiación de las
operaciones inmobiliarias, ya fuesen para inversión/especulación o para
residencias. Pero en el último año, debido a la subida de los intereses,
poco a poco las entidades bancarias se están volviendo más reacias a
dar créditos hipotecarios con la facilidad que la daban antes. Aunque
también hay que decir que estas mismas entidades están alargando el
plazo de devolución como forma de seguir concediendo hipotecas (hasta de
50 años).
Una de las peores consecuencias de la "burbuja inmobiliaria" ha sido
la corrupción y el fraude fiscal. En lo que respecta a la corrupción,
hemos visto en los últimos tiempos numerosos casos de irregularidades en
los ayuntamientos, al tener poder discrecional en materia de urbanismo.
Antes de la década de los 80 las competencias
en esta materia estaban en manos del Gobierno Central, pero en aquella época pasó a
manos de las administraciones locales. Esto hizo que a partir de
entonces, para los ayuntamientos, la manera más fácil de conseguir
recursos financieros fuese vender terrenos municipales y recalificar
suelos. Esta situación se ha agravado con las políticas fiscales
implementadas en los últimos años. Los partidos políticos anuncian
recortes de los impuestos cada vez que se acercan las elecciones,
incluyendo los impuestos municipales y autonómicos (como se está
haciendo ahora, por ejemplo en Madrid, con el tramo autonómico del
IRPF), es decir, los de los ámbitos
administrativos que tienen hoy día las competencias urbanísticas. Así
tiene lugar una carrera entre partidos por ver quién baja los impuestos
en mayor medida, reduciendo al mismo tiempo los ingresos públicos y
haciendo necesarias otras formas de financiación, como éstas vinculadas a
la construcción y a la gestión del territorio.
Éstas son prácticas legales, a las cuales hay que añadir otras de
carácter irregular. La manera más sencilla de corrupción consiste en el
cobro de sumas de dinero muy importantes (no declaradas) a cambio de la
recalificación de terrenos. Por otro lado, uno de los fraudes fiscales
más habituales en el sector de la construcción se ha dado por la compra
sobre plano de viviendas por parte de especuladores y la venta de los
mismos antes de su escrituración ante fedatario público, logrando de
este modo unos beneficios que durante muchos años han sido
millonarios por el incremento desmesurado del precio de la vivienda al que estamos haciendo referencia.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, es muy difícil saber cuál de
todos estos factores de demanda ha sido el más influyente, ya que todos
se relacionan entre sí. Los factores macroeconómicos que han incidido en
la burbuja son, por consiguiente, tanto nacionales como
internacionales. Nacionales por la evolución de la demanda interna, el sistema fiscal y la posición de las Administraciones
Públicas ante todo esto; e internacionales por los tipos de interés
(fijados por el Banco Central Europeo) y las similitudes con otros
procesos en otros países (Gran Bretaña, Estados Unidos, Australia,
mercados inmobiliarios emergentes en Europa del Este).
Lo que sí está claro es que estos factores de demanda, de hecho,
dificultan que los precios de la vivienda desciendan (o facilitan que se
eleven), pero en realidad, lo que provoca en última instancia el alza
generalizada de esos precios son los factores de oferta (y, en
definitiva, los beneficios de la patronal), pues la demanda la garantiza
el hecho de que la vivienda sea una necesidad social. El factor clave
para los trabajadores es la mensualidad a pagar, pero con crédito barato
y
mientras haya un sueldo que destinar a ese endeudamiento, aquéllos no
pueden renunciar a pagar ese elevado precio por tratarse de un bien
necesario, convirtiendo la cuestión de la vivienda en un negocio
redondo.
Así, solamente entre 1997 y 2005, el aumento acumulado de los precios
de las viviendas en España ha sido del 177%, equivalente a siete veces
el crecimiento de los precios de consumo y de los salarios en el mismo
periodo de tiempo. Los precios más elevados, por autonomías, eran los de
la Comunidad Autónoma de Madrid (2.617,4 euros/m2, 39 millones de
pesetas una vivienda de 90 metros cuadrados) y País Vasco, mientras que
los mas reducidos eran los de Extremadura (836,3 euros/m2, 12,5 millones
de pesetas por vivienda media de 99 m2), según la estimación del
Ministerio de Vivienda para el primer trimestre de 2005.
En la próxima y última entrega, analizaremos las perspectivas que
presenta este fenómeno para el futuro, echando un vistazo a las
implicaciones de la actuación de los poderes públicos (de lo que ya
hemos visto alguna pincelada aquí) y a las posibilidades de pinchazo de
la "burbuja inmobiliaria". Finalmente, veremos las consecuencias que
este boom tiene tanto para la clase trabajadora como para nuestro medio ambiente.
Para leer más:
- García Montalvo, José. "Deconstruyendo la burbuja: expectativas de
revalorización y precio de la vivienda en España". Papeles de Economía
Española. 2006, núm.109. En Internet, en http://www.econ.upf.es/~montalvo/nvivienda.htm.
- (2004). "Políticas públicas y precio de la vivienda." Cuadernos de
Información Económica. 2004, núm. 178, pp. 65-70. En Internet, en http://www.econ.upf.es/~montalvo/nvivienda.htm
- "La vivienda en España: desgravaciones, burbujas y otras
historias." Perspectivas del Sistema Financiero, FUNCAS. 2003, núm. 78,
pp.1-43. En Internet, en http://www.econ.upf.es/~montalvo/nvivienda.htm
- Naredo, J. M., Carpintero, O. y C. Marcos, "Los aspectos
patrimoniales en la coyuntura económica actual: nuevos datos e
instrumentos de análisis," Cuadernos de Información Comercial Española.
2002, núm. 171, Noviembre-Diciembre.
Notas:
(1) García Montalvo (2006).
*Endika Alabort Amundarain y Lluis Rodríguez Algans son miembros del Centro de
Estudios Libertarios "Francesc Sàbat" -Sección de Análisis y Estudios
Económicos.
Periódico cnt, nº331 de Febrero 2007. ISSN 1135-173X. pp 10-11.
http://archivo-periodico.cnt.es/331feb2007/index.html
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